成本法投资利息公式（成本法中在计算投资利息时应计息项目包括）



1、成本法投资利息公式

成本法投资利息公式

根据成本法的规定，对企业投资性房地产的利息支出应按以下公式进行资本化：

投资利息 = 有资格的借款 x 有资格利率 x (施工期/总建设期)

其中：

有资格的借款：用于投资性房地产建设或取得的借款本金余额

有资格利率：有资格借款的年利率，一般为市场利率

施工期：从借款发生日至投资性房地产可转让或使用日至止的天数

总建设期：包括施工期在内的，从借款发生日至取得资本化权利日至止的天数

公式应用条件

该企业为投资性房地产的建造者或开发商

投资性房地产主要用于出租或出售

有资格借款用于投资性房地产的直接建设、取得或改造

公式意义

该公式的目的是将与投资性房地产建造或取得相关的利息支出资本化，并计入项目成本。这使得企业能够在未来期间分摊这些利息支出，更准确地反映投资性房地产的成本和收益。

示例

一家企业于2023年1月1日借款500万元用于投资性房地产开发，年利率为6%。施工期为2年，总建设期为3年。则该企业在2023年可资本化的投资利息为：

投资利息 = 500万元 x 6% x (2/3) = 20万元

因此，这20万元投资利息将资本化至投资性房地产的成本中。

2、成本法中在计算投资利息时应计息项目包括

在成本法中计算投资利息时，应计息项目主要包括以下几种：

1. 投资成本：这是投资时的实际成本，包括购买股票或债券的原始价格以及相关交易费用（如经纪费）。

2. 已宣告股利或利息：对于股票投资，应计息项目包括公司宣告的股利。对于债券投资，应计息项目包括债券发行人宣告的利息。

3. 分配收入：对于共同基金或信托单位等投资，应计息项目包括基金或信托分配给投资者的收入。

4. 市场价格变动：对于未实现市场价格变动，虽然不被计入成本法下的投资成本，但仍应计入应计息项目。具体而言，当投资的市场价格高于其成本时，应计为投资收益，计入应计息项目。当投资的市场价格低于其成本时，应计为投资损失，从应计息项目中扣除。

计算应计息项目时，需要注意以下几点：

应计息项目的截止日期通常是报告期末。

尽管市场价格变动并未计入成本，但应计息项目应反映投资的当前价值。

对于短期投资（持有时间不超过一年），应计息项目一般只考虑已宣告的股利或利息。

3、成本法中的投资利息的计算基数包括

成本法中的投资利息的计算基数

根据《企业会计准则第18号——投资》，成本法下的投资利息计算基数包括以下几部分：

1. 投资成本

包括取得投资时支付的原始成本，以及后续投入的摊销费用。

2. 公允价值变动储备

当投资的公允价值变动导致公允价值变动储备出现变动时，投资成本将相应调整，由此产生的增减额纳入计算基数。

3. 利息收益

以成本法计算的利息收益，也计入计算基数。

4. 投资损失

如果投资发生损失，且损失已计入投资减值准备，则损失金额从投资成本中扣除，以确定计算基数。

5. 资本公积转增的投资收益

当企业将资本公积转增为投资收益时，转增部分也纳入计算基数。

计算公式：

投资利息 = 投资利息率 x 计算基数

需要注意的是，成本法下的投资利息计算基数不包括：

已实现的投资收益或损失

未实现的投资收益或损失

4、成本法下投资收益怎么纳税调整

成本法下投资收益纳税调整

根据成本法，投资者对投资性房地产的核算采用成本模式，即按原始成本计价，不考虑公允价值变动。而在收益确认时，投资性房地产采用公平价值模式，按公允价值确认收益。因此，存在公允价值与成本之间的差异。

当投资性房地产出售或处置时，这种差异将体现在投资收益中。由于成本法下核算成本与收益确认公允价值，会导致投资收益与实际可税收益存在差异。

为解决这一问题，税务处理上需进行纳税调整。按照《企业所得税法实施条例》规定，当采用成本法核算投资收益时，应将投资收益按其公允价值与成本之间的差额调整为应纳税所得额。

具体方法如下：

如果投资收益小于公允价值与成本之间的差额，则投资收益按照差额计算。

如果投资收益大于公允价值与成本之间的差额，则投资收益按照实际收益计算。

这种纳税调整的目的是将投资性房地产的收益根据其真实的价格水平计入应纳税所得额，以保证税收的公平性，避免纳税人利用成本法避税。

需要指出的是，纳税调整仅适用于通过销售或处置投资性房地产而产生的收益。对于未实现的公允价值变动，不进行纳税调整。